Louer un appartement à Rabat : bail, caution, documents, loi 67-12

Le contrat de bail : écrit, daté, signé

Depuis la loi 67-12, en vigueur depuis 2014, tout bail d'habitation ou à usage professionnel doit être établi par écrit et avoir une date certaine. Un accord verbal ne protège ni le locataire ni le propriétaire devant un tribunal. Le contrat précise l'identité des parties, la désignation du logement et de ses équipements, la durée, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie et les conditions de révision.

En pratique à Rabat, les signatures sont légalisées à l'arrondissement (la « légalisation de signature »), ce qui donne au contrat sa date certaine. Une agence sérieuse fournit un contrat conforme à la loi et accompagne les deux parties jusqu'à la remise des clés.

L'état des lieux : obligatoire à l'entrée et à la sortie

La loi 67-12 impose un état des lieux contradictoire, signé par le locataire et le propriétaire, à l'entrée et à la sortie, annexé au contrat. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et le propriétaire ne peut plus prouver une dégradation. Pour un meublé, l'état des lieux comprend un inventaire du mobilier et de l'électroménager, avec leur état.

Prenez des photos datées de chaque pièce, des compteurs et des équipements le jour de l'entrée. C'est le document qui évite la plupart des litiges sur la restitution du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie : deux mois maximum

Le dépôt de garantie, souvent appelé caution, ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Il est restitué au locataire dans le mois qui suit la restitution des clés et l'état des lieux de sortie, déduction faite des réparations justifiées par des dégradations qui ne relèvent pas de l'usure normale. À Rabat, l'usage courant est d'un à deux mois selon le bien et sa situation, meublé ou vide.

Les documents demandés à un locataire

• Une pièce d'identité : carte nationale d'identité pour un Marocain, passeport et titre de séjour ou attestation de l'employeur pour un étranger.
• Des justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, attestation de travail ou contrat, ou bilan pour un indépendant.
• Parfois un garant, surtout pour un étudiant ou un premier emploi.
• Pour une location par une entreprise ou une ambassade au profit d'un salarié : le registre de commerce ou l'attestation de l'institution et un ordre de mission.

Le loyer, les charges et la révision

Le loyer se paie en général mensuellement, à l'avance, par virement. Les charges d'eau, d'électricité, d'internet et, en immeuble, la part de syndic prévue au contrat sont à la charge du locataire ; la taxe d'habitation et la taxe de services communaux restent au propriétaire. Précisez dans le bail ce qui est compris dans le loyer, surtout pour un meublé en résidence avec piscine et gardiennage.

La révision du loyer est encadrée par la loi 07-03 : aucune augmentation n'est possible pendant les trois premières années du contrat, puis elle est plafonnée à 8 % tous les trois ans pour un logement (10 % pour un local professionnel ou commercial), sauf accord différent entre les parties. Une augmentation qui n'est pas prévue au contrat ou qui dépasse ces limites est nulle.

Durée, préavis et fin du bail

Le bail d'habitation se conclut le plus souvent pour un an renouvelable. Le préavis pour partir est fixé par le contrat, en pratique un à trois mois, à notifier par écrit. Le propriétaire ne peut reprendre le logement que pour un motif sérieux et légitime prévu par la loi, comme l'occupation personnelle ou familiale, avec notification par huissier.

En cas de loyers impayés, la procédure passe par une mise en demeure par huissier puis par le tribunal : aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision de justice. Un contrat écrit et un état des lieux signé sont, là encore, ce qui fait la différence.

Meublé ou vide : que choisir à Rabat

Le meublé est très répandu à Rabat dans les quartiers d'expatriés et de cadres en mission (Hay Riad, Agdal, Souissi) : on entre avec ses valises, le loyer est plus élevé mais tout est inclus, du lit à la machine à laver. Le vide convient aux familles qui s'installent durablement et qui préfèrent un loyer plus bas et leurs propres meubles. Dans les deux cas, la loi 67-12 s'applique de la même façon.

Les frais d'agence en location

L'usage au Maroc est que le locataire règle à l'agence l'équivalent d'un mois de loyer, une fois le bail signé. Chez AGENCE NAM, les honoraires sont annoncés avant toute visite et il n'y a pas de frais cachés.

Questions fréquentes

Le contrat de bail est-il obligatoire au Maroc ?

Oui. La loi 67-12 impose un contrat écrit avec une date certaine pour tout bail d'habitation. Un accord verbal n'a pas de valeur devant le tribunal.

Quel est le montant maximum de la caution pour une location au Maroc ?

Deux mois de loyer hors charges. Le dépôt doit être restitué dans le mois qui suit l'état des lieux de sortie, moins les réparations justifiées.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?

Non. La loi 07-03 interdit toute augmentation pendant les trois premières années, puis la plafonne à 8 % tous les trois ans pour un logement, sauf accord contraire des parties.

Quels documents pour louer un appartement à Rabat en tant qu'étranger ?

Passeport, titre de séjour ou attestation de l'employeur ou de l'ambassade, et justificatifs de revenus. Beaucoup de propriétaires acceptent un bail au nom de l'employeur.