Acheter un bien au Maroc depuis l'étranger : MRE et expatriés

Qui peut acheter au Maroc

Les Marocains résidant à l'étranger achètent au Maroc exactement comme les résidents. Les étrangers peuvent acquérir librement un appartement, une villa ou un local à l'intérieur du périmètre urbain ; seule l'acquisition de terres agricoles hors périmètre urbain est soumise à autorisation. Rabat, Témara, Harhoura et Salé sont donc ouvertes sans restriction aux acheteurs étrangers.

Financer en devises : le compte en dirhams convertibles

C'est l'étape qui conditionne tout. Ouvrez, dans une banque marocaine, un compte en dirhams convertibles (ou un compte en devises) avant de transférer les fonds destinés à l'achat. Les virements depuis l'étranger arrivent sur ce compte, et c'est depuis ce compte que le prix est payé au notaire. Votre banque édite alors les justificatifs d'importation de devises, à conserver précieusement.

L'achat est ensuite déclaré à l'Office des Changes, par l'intermédiaire de votre banque et avec l'attestation d'investissement remise par le notaire, dans les délais fixés par la réglementation des changes. Cette déclaration vous donne la garantie de retransfert : le jour où vous vendez, le capital et la plus-value peuvent être transférés à l'étranger, et les loyers peuvent être rapatriés chaque année, sans autorisation particulière.

Un achat payé en espèces ou depuis un compte en dirhams ordinaire ne bénéficie pas de cette garantie : les fonds restent au Maroc, sauf autorisation au cas par cas. C'est l'erreur la plus coûteuse que nous voyons chez les acheteurs de l'étranger.

Signer à distance : la procuration

Vous n'avez pas besoin d'être au Maroc pour signer. Une procuration notariée donne pouvoir à une personne de confiance, souvent un proche ou le notaire lui-même via un collaborateur, de signer le compromis puis l'acte en votre nom. Elle se signe au consulat du Maroc de votre pays de résidence, ou devant un notaire local avec légalisation ou apostille selon le pays, puis est transmise au notaire marocain qui en vérifie le contenu.

Le notaire marocain reste l'acteur central : il vérifie le titre foncier, les hypothèques et les taxes, rédige l'acte, conserve les fonds jusqu'à l'enregistrement et vous remet l'attestation d'investissement pour l'Office des Changes.

Le crédit immobilier pour les MRE

Les banques marocaines prêtent aux Marocains de l'étranger pour acheter au Maroc, avec des offres dédiées : dossier constitué depuis l'étranger, revenus en euros ou en dollars pris en compte, durées longues, apport personnel demandé. Le prêt est en dirhams et l'hypothèque est inscrite sur le bien. Les pièces habituelles sont les bulletins de salaire ou les bilans, les avis d'imposition, un justificatif de résidence à l'étranger et le compromis de vente. Les conditions varient d'une banque à l'autre : faites établir deux ou trois offres avant de vous engager.

Choisir et visiter à distance

Nos clients de l'étranger visitent d'abord en vidéo : visite en direct sur WhatsApp, photos de tous les angles, vidéo de la rue et de l'immeuble, plans quand ils existent. Nous vérifions pour vous le titre, les charges de copropriété et l'état réel du bien avant le compromis. Beaucoup ne viennent qu'une fois, pour l'état des lieux ou la remise des clés, et certains jamais.

Ce qui se vérifie à distance : le titre foncier, la situation hypothécaire, le permis d'habiter, les charges. Ce qui mérite une visite ou un mandataire sur place : l'humidité, le bruit, le voisinage, l'état des parties communes.

Frais et fiscalité à prévoir

Les frais d'achat sont les mêmes que pour un résident : de l'ordre de 6 à 8 % du prix (droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire). Ensuite, le propriétaire paie chaque année la taxe d'habitation et la taxe de services communaux ; les loyers perçus au Maroc y sont imposés, avec application de la convention fiscale entre le Maroc et votre pays de résidence pour éviter la double imposition. À la revente, la taxe sur les profits immobiliers s'applique sur la plus-value. Un conseil fiscal des deux côtés vaut la peine pour un investissement locatif.

La liste à cocher avant d'acheter depuis l'étranger

• Compte en dirhams convertibles ouvert avant le premier virement.
• Fonds virés depuis l'étranger, justificatifs bancaires conservés.
• Bien titré, titre foncier vérifié par le notaire.
• Procuration signée au consulat ou légalisée, transmise au notaire.
• Déclaration à l'Office des Changes faite via la banque avec l'attestation du notaire.
• Budget complet : prix, frais d'achat, travaux éventuels, taxes annuelles.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un appartement à Rabat ?

Oui, librement, pour tout bien situé dans le périmètre urbain. Seules les terres agricoles hors périmètre urbain sont soumises à autorisation.

Pourquoi ouvrir un compte en dirhams convertibles avant d'acheter ?

Parce que c'est ce qui permet, avec la déclaration à l'Office des Changes, de retransférer à l'étranger le capital, la plus-value et les loyers. Sans cela, les fonds restent au Maroc sauf autorisation.

Faut-il être présent au Maroc pour signer ?

Non. Une procuration signée au consulat du Maroc ou légalisée dans votre pays permet à un mandataire de signer le compromis et l'acte devant le notaire.

Les banques marocaines prêtent-elles aux MRE ?

Oui, la plupart des grandes banques ont des offres dédiées aux Marocains de l'étranger, avec dossier constitué à distance et revenus en devises pris en compte.